Inre fastighetsskötsel BRF — Vad ingår och vad kostar det?
Inre fastighetsskötsel är den del av fastighetsskötselavtalet som boende märker mest av i vardagen — men som sällan specificeras tillräckligt noggrant i kontraktet. Vad som ingår i tillsynen av trapphus, källare och tekniska utrymmen varierar kraftigt mellan leverantörer. Den här guiden ger dig en komplett genomgång av vad inre fastighetsskötsel ska innehålla, vad det kostar och hur det förhåller sig till yttre skötsel.
Allt innanför byggnadens väggar i gemensamma utrymmen
Avgörande för kvaliteten — specificera den i avtalet
Inre och yttre skötsel i ett avtal ger 10–15% lägre totalkostnad
Vad är inre fastighetsskötsel?
Inre fastighetsskötsel omfattar tillsyn, underhåll och felanmälanshantering för alla gemensamma utrymmen innanför byggnadens väggar. Det är den dagliga driften som håller fastigheten i fungerande skick och som boende möter varje gång de rör sig i huset.
Skillnaden mot yttre fastighetsskötsel är tydlig: yttre skötsel handlar om mark, utemiljö och fasadens utsida. Inre skötsel handlar om trapphus, källare, tekniska installationer och allt annat som finns innanför väggarna men utanför de enskilda lägenheterna.
Vad ingår i inre fastighetsskötsel?
Ett komplett avtal för inre fastighetsskötsel ska täcka fyra områden:
Tillsyn och rondering av gemensamma utrymmen:
kontrolleras vid varje tillsynsrond. Belysning, dörrar, lås, brevlådeområde, anslagstavlor och allmänt skick dokumenteras. Hissar kräver specifik kompetens och regelbunden dokumentation för försäkring och besiktning.
kontrolleras avseende fukt, belysning, lås och allmänt skick. Fukttillsyn är särskilt viktigt i äldre fastigheter — tidiga tecken på fuktinträngning är avgörande att fånga upp.
hålls i ordning och rapporteras vid behov av tömning eller åtgärd.
— fläktrum, värmecentral, el-central, pumprum — kontrolleras vid varje rond avseende driftlarm, läckage och avvikande driftstatus. Avläsning av värmemätare och vattenmätare ska ingå.
Felanmälan och åtgärd:
Enklare reparationer utförs direkt vid tillsynsronden utan att styrelsen behöver kontaktas separat: byte av glödlampor och lysrör, justering av dörrstängare och dörrlås, rensning av golvbrunnar i källare och soprum, åtdragning av lösa handtag och ledstänger.
Mer omfattande åtgärder dokumenteras och rapporteras till styrelsen med kostnadsuppskattning och rekommendation om åtgärd. Det är leverantörens roll att identifiera och kommunicera — inte att vänta tills styrelsen frågar.
Jour och beredskap dygnet runt:
Akuta händelser som vattenläcka, strömavbrott i gemensamma utrymmen, hisstopp och inlåsning kräver omedelbar respons. Leverantören ska ha ett journummer med specificerad svarstid — rekommenderat 2 timmar för akuta ärenden.
Rapportering till styrelsen:
Månadsvis digital rapport med lista på utförda åtgärder, öppna ärenden, noterade iakttagelser och eventuella rekommendationer om förebyggande underhåll.
Vad ingår inte i inre fastighetsskötsel?
Dessa tjänster förväxlas ofta med inre fastighetsskötsel men ingår inte i standardavtalet:
är alltid ett separat avtal eller separat post i ett kombinationsavtal. Tillsyn och städning är två olika tjänster — fastighetsskötaren kontrollerar trapphuset, städaren gör det rent.
(obligatorisk ventilationskontroll) utförs av en certifierad besiktningsman och är ett separat uppdrag. Fastighetsskötaren kan hantera kontakten och koordineringen men utför inte besiktningen.
är entreprenaduppdrag som handlas upp separat. Fastighetsskötaren identifierar behovet och rapporterar till styrelsen — genomförandet är ett separat projekt.
faller utanför fastighetsskötarens uppdrag. Gemensamma utrymmen ingår — enskilda lägenheter gör det inte.
Vad kostar inre fastighetsskötsel per månad?
| Fastighetsstorlek | Antal lägenheter | Pris per månad | Tillsynsfrekvens |
|---|---|---|---|
| Liten BRF | Under 20 | 4 000–9 000 kr | Veckovis |
| Medelstor BRF | 20–60 | 8 000–20 000 kr | 2–3 ggr/vecka |
| Stor BRF | 60–150 | 18 000–42 000 kr | Daglig tillsyn |
| Mycket stor BRF | Över 150 | 38 000–80 000+ kr | Daglig tillsyn |
Priserna avser inre fastighetsskötsel exklusive trappstädning, yttre skötsel och jour-utryckningar. Geografiskt läge påverkar priset — Stockholm är 15–40% dyrare än rikssnittet.
Priset per lägenhet sjunker tydligt med fastighetens storlek. En BRF med 15 lägenheter betalar ofta 500–600 kr per lägenhet och månad, medan en BRF med 80 lägenheter kan komma ner mot 250–350 kr per lägenhet.
Inre och yttre fastighetsskötsel — ett avtal eller två?
De flesta BRF:er väljer ett kombinationsavtal som täcker både inre och yttre skötsel. Det finns tre starka skäl:
Styrelsen behöver inte koordinera mellan en leverantör som sköter trapphuset och en annan som sköter gräsklippningen.
Vid en incident — exempelvis en boende som halkar i entrén — är ansvaret hos en leverantör. Med separata avtal riskerar ni att leverantörerna pekar på varandra.
Kombinationsavtal prissätts normalt 10–15% lägre än summan av separata avtal för samma tjänster.
Separata avtal kan vara rätt val om ni redan har ett välfungerande avtal för yttre skötsel och specifikt vill förbättra den inre tillsynen med en annan leverantör. Men som utgångspunkt är kombinationsavtalet det smartare valet för de flesta BRF:er.
Hur specificerar du inre fastighetsskötsel i offertförfrågan?
En tydlig offertförfrågan ger jämförbara offerter. Inkludera:
Fastighetens adress, antal trapphus, antal lägenheter och antal källarplan. Lista tekniska installationer: hiss (märke och ålder), fjärrvärmecentral, passagesystem, brandlarmsanläggning.
Fråga leverantören vad de rekommenderar baserat på fastighetens storlek — men ha en utgångspunkt.
Specificera att ni vill ha månadsvis rapport till styrelseadressen i digitalt format.
Om det ska ingå i grundpriset eller debiteras per utryckning. Båda modeller förekommer — välj den som passar er bäst men specificera det i förfrågan.
Få offerter på inre fastighetsskötsel för er BRF — kostnadsfritt
Specificera er fastighet och önskad tillsynsfrekvens. Vi matchar er med upp till 3 verifierade leverantörer.
Jämför offerter på inre fastighetsskötsel