Löpande fastighetsskötsel — Vad ingår och vad kostar det per månad?
Löpande fastighetsskötsel är det vanligaste avtalsformen för BRF:er och fastighetsägare — men också den typ av avtal där innehållet varierar mest mellan leverantörer. Vad som ingår i "löpande tillsyn" hos en leverantör är inte alls samma sak som hos en annan. Den här guiden reder ut vad ett löpande avtal faktiskt ska innehålla, vad det kostar och hur du jämför offerter utan att jämföra äpplen med päron.
Löpande fastighetsskötsel täcker den dagliga driften
Ger förutsägbar kostnad oavsett antal arbetsmoment
Genomsnittlig besparing vid jämförelse av 3 offerter
Vad är löpande fastighetsskötsel?
Löpande fastighetsskötsel är ett abonnemangsavtal där leverantören ansvarar för fastighetens löpande drift och underhåll mot ett fast månadspris. Till skillnad från behovsbaserad fastighetsskötsel — där ni ringer en leverantör när något går sönder — innebär ett löpande avtal att leverantören proaktivt håller koll på fastigheten och åtgärdar fel innan de eskalerar.
Det är skillnaden mellan en fastighet som sköts reaktivt och en som sköts förebyggande. På lång sikt är ett välskött löpande avtal billigare — inte dyrare — än att hantera problem när de redan uppstått.
Vad ingår i ett löpande fastighetsskötselavtal?
Ett komplett löpande avtal ska täcka tre nivåer: tillsyn, felanmälan och akuta åtgärder. Läs mer om vad ska ingå i avtalet.
Tillsyn och rondering innebär regelbundna besök där fastighetsskötaren kontrollerar gemensamma utrymmen, tekniska installationer, entréer, belysning och utemiljö. Frekvens varierar från dagliga besök för stora fastigheter till veckointervall för mindre BRF:er. Varje besök ska dokumenteras i en digital rapport till styrelsen.
Felanmälan och åtgärd innebär att leverantören tar emot felanmälningar från boende — antingen via en app, ett telefonnummer eller mejl — och hanterar dessa inom avtalade svarstider. Enklare åtgärder som byte av glödlampor, justering av dörrstängare och rensning av avlopp ska ingå i grundavtalet utan tilläggsfaktura.
Jour och beredskap täcker akuta ärenden utanför kontorstid. Vad som räknas som akut ska definieras i avtalet: vattenläcka, strömavbrott och inlåsning är standardexempel. Jourtjänst ingår normalt i löpande avtal men debiteras per utryckning hos vissa leverantörer — kontrollera detta noggrant.
| Tjänst | Ingår normalt | Tillkommer ofta |
|---|---|---|
| Rondering och tillsyn | ||
| Felanmälan från boende | ||
| Enklare reparationer | ||
| Jour och beredskap | ||
| Digital rapportering | ||
| Trappstädning | separat avtal | |
| Snöröjning | separat avtal | |
| Trädgårdsskötsel | separat avtal | |
| Stora reparationer (VVS, el) | timpris | |
| OVK-besiktning | separat uppdrag |
Vad kostar löpande fastighetsskötsel per månad?
| Fastighetsstorlek | Antal lägenheter | Pris per månad | Pris per lägenhet/mån |
|---|---|---|---|
| Liten BRF | Under 20 | 6 000–14 000 kr | 300–700 kr |
| Medelstor BRF | 20–60 | 14 000–35 000 kr | 230–600 kr |
| Stor BRF | 60–150 | 32 000–70 000 kr | 200–470 kr |
| Mycket stor BRF | Över 150 | 65 000–150 000+ kr | 180–420 kr |
Priset per lägenhet sjunker med fastighetens storlek — ett tydligt skalningsfördelsmönster. En BRF med 100 lägenheter betalar väsentligt mindre per lägenhet än en med 15 lägenheter, trots att totalbeloppet är högre. Se fler priser per lägenhet.
Löpande vs. behovsbaserad fastighetsskötsel — vad passar er?
Behovsbaserad fastighetsskötsel innebär att ni kontaktar leverantören när ett konkret behov uppstår. Det finns situationer där detta är rätt val — exempelvis för en liten BRF med aktiva styrelseledamöter som själva hanterar enklare tillsyn och vill ha full kontroll över varje kostnad.
Men för de flesta BRF:er är ett löpande avtal det bättre alternativet av tre skäl:
En fastighetsskötare som regelbundet kontrollerar er VVS upptäcker en begynnande läcka innan den orsakar vattenskada för 200 000 kronor. Det förebyggande arbetet betalar sig.
Styrelsen kan planera årsbudgeten med ett känt månadsbelopp — inte med en öppen post för oförutsedda reparationer.
Med ett löpande avtal och dokumenterade tillsynsronder har ni bevis på att fastigheten skötts korrekt — vilket är avgörande vid försäkringsärenden och vid tvister med boende.
Vad ska stå i avtalet? Minimikrav för löpande fastighetsskötsel
Dessa punkter ska finnas specificerade i kontraktet — inte bara nämnas muntligt:
Tillsynsfrekvens per vecka eller månad, med vad som kontrolleras vid varje besök.
Avtalad svarstid för akuta ärenden (rekommenderat: 2–4 timmar), brådskande ärenden (rekommenderat: nästa arbetsdag) och planerade åtgärder (rekommenderat: inom 5 arbetsdagar).
Lista specifika åtgärder som byte av glödlampor, enklare justering av dörrar och lås, rensning av golvbrunnar.
Kräv månadsvis digital rapport med utförda åtgärder, öppna ärenden och noterade iakttagelser.
Namngiven kontaktperson med direktnummer — inte ett servicecenter som svarar åt tio leverantörer.
Hur priset justeras över avtalstiden. KPI-indexering är standard — kontrollera vilken indexkorg som används och om det finns ett tak för årsuppräkning.
Hur tar du in offerter på löpande fastighetsskötsel?
En offertförfrågan på löpande fastighetsskötsel bör innehålla fastighetens adress och antal lägenheter, en beskrivning av de tekniska installationerna (hiss, fjärrvärme, passagesystem), önskad tillsynsfrekvens och krav på SLA och rapportering. Använd gärna vår checklista upphandling.
Ju mer specifik förfrågan, desto mer jämförbara offerter. En vag förfrågan ger vaga offerter som är omöjliga att jämföra rättvist.
Jämför alltid totalkostnad — inte bara grundpriset. Fråga specifikt vad som debiteras utöver månadsavgiften och begär en lista på de tjänster som faktureras separat.
Få offerter på löpande fastighetsskötsel — kostnadsfritt
Specificera er fastighet och era krav. Vi matchar er med upp till 3 verifierade leverantörer som återkommer med offerter på löpande fastighetsskötsel.
Jämför offerter på löpande fastighetsskötsel